'집값의 10%만 내고 10년 거주' 누구나 집 (분양가 확정 분양전환형 공공지원민간임대주택)

근 3~4년간, 대한민국의 큰 화두 중 하나는 부동산입니다. 임금 인상률이나 물가 인상률에 비하여, 가파르게 상승한 부동산 가격은 집을 보유한 사람과 그렇지 않은 사람간에 크나큰 장벽을 만들어놓았습니다. 이러한 사회 현상을 무마하고자 3기 신도시 사전청약이나 양도세 조정 등의 정책을 정부가 내놓고 있지만, 규제의 역설로 인해 규제의 허점을 노린 투자만 점점 증가하고 있습니다. 오늘 소개해드릴 ‘누구나 집’ 정책은 집값의 6~16% 정도만 내고 내 집을 마련하는 내용으로써, 더불어민주당의 송영길 당대표가 발표했습니다. 초기 분양을 6~16%가격으로 진행한 후에, 10년을 살아본 뒤 그 곳이 좋으면 초기 분양가로 집을 구입하는 내용입니다. 임대 형식이 좋다면, 살고 싶은 만큼 계속 임대로 거주할 수 있습니다(기본 8년 / 추가 연장). 입주 8년 후엔 최초 공급 기준 가격으로 내집 마련이 가능합니다.

 

임대 방식 및 신청 조건

특별공급(전체 공급물량의 20% 이상)은 무주택자로서, 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년 또는 신혼부부 또는 고령자를 대상으로 합니다. 특별 공급은 주변 시세의 85%이하로 저렴하게 공급됩니다. 일반공급(전체 공급물량의 80% 이하)은 만 19세 이상의 무주택자가 공급대상이며, 신청가구의 청약통장이나 소득 또는 재산의 제한이 없습니다. 일반 공급은 주변 시세의 95%이하로 저렴하게 공급됩니다. 

 

비용 관련

초기 분양을 6~16%가격으로 진행한 후에, 10년을 살아본 뒤 그 곳이 좋으면 초기 분양가로 집을 구입가능합니다. 조합원인 임차인은 집값의 10%만 출자금(H10)으로 냅니다. 나머지 90% 중 80%는 공적 보증제도를 통해 저리의 대출금으로 충당하고, 나머지는 시행사와 시공사 등 여러 참여 기업이 부담합니다. 임차인은 또 8년 동안 임대를 한 뒤에는 원할 때까지 무제한 임대를 하거나, 최초 공급가로 분양전환을 받을 수도 있습니다.

 

시범사업 부지

시범사업지는 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥 등지의 한국토지주택공사(LH)와 수자원공사, 지자체 등의 땅입니다. 2022년 초 분양을 목표로 하고 있으며, 약 1만 785가구를 공급할 예정입니다. 시흥(3천300호)을 제외하면 모두 기존에 집을 짓기 위해 조성된 주거용지입니다.

 

(1) 화성 능동 

총 47,747제곱미터 부지에 60~85제곱미터 이하(18~25평)의 공동주택 899호를 공급할 계획입니다. 근처에 1호선 서동탄 역이 근접(700m)해있으며, 서동탄역에 인덕원-동탄 복선 전철이 연결될 예정입니다. 그리고 SRT동탄역, 경부고속도로, 수도권 제2순환고속도록 등이 위치해 서울로의 접근이 용이하다고 합니다. 

누구나 집 - 화성 능동 사업지구 계획도 및 주변 현황도 (출처: 국토교통부 홈페이지 보도 자료)

국토부 자료의 지도가 잘 보이지 않아서, 구글 지도에서 관련 지역을 캡쳐하였습니다

 

(2) 의왕 초평

총 45,695제곱미터 부지에 전용면전 60제곱미터(18평) 이하 및 60~85제곱미터(18~25평) 이하의 공동주택 951호를 공급할 계획입니다. 지구 동측(약 1km)에 지하철 1호선 의왕역이 위치해 있고, 수원-광명 간 고속도로, 영동고속도로와 국도 42호선, 국도 47호선이 인근에 위치해 있습니다. 

누구나 집 - 의왕 초평 사업지구 계획도 및 주변 현황도 (출처: 국토교통부 홈페이지 보도자료)

국토부에서 배포한 자료의 지도가 희미해서, 관련 지역을 추정해서 캡처해놓았습니다

 

(3) 인천검단 4개 사업지

총 4개 블록, 219,526제곱미터 부지에서 전용면적 60제곱미터 이하 및 60~85제곱미터 이하의 공동주택 4,225호를 공급할 계획입니다. 지구 외곽으로 수도권 제1순환 고속도로, 인천공항 고속도로, 올림픽대로, 강변북로 및 공항철도를 이용하여 서울과 수도권으로의 진출입이 용이합니다. 또한 인천도시철도 1호선 연장선(2024년 말 예정)을 통해, 인천 도심으로의 접근이 수월해질 것이라고 하지만 이 부분은 기간이 연장될 수도 있으니 참고하시기 바랍니다. 

누구나 집 - 인천 검단 사업지구 계획도 및 주변 현황도 (출처: 국토교통부 홈페이지 보도자료)

 

사업자-임차인 이익 공유방안

10년 임대후 분양 시, 발생한 시세차익은 주택을 분양받는 임차인과 사업자가 공유합니다. 주택을 분양받지 않는 임차인의 경우에도 '거주'를 통해 주택의 가치 향상에 기여하는 측면을 고려하여, 사업자가 임차인의 거주기간에 따라 경제적 혜택(인센티브)를 공유하는 방안을 제시하도록 하였습니다. 만약, 10년 후 부동산의 하락으로 인해 주변 분양가에 비해 초기 분양가가 높을 경우(손실이 발생할 경우), 사업완충률 확보를 통해 공적재원인 기금손실은 최소화하도록 한다고 합니다. 하지만, 이럴 경우 정부의 기대와는 달리 대규모의 미분양이 예상됩니다.

누구나 집 분양전환에 따른 시세차익 공유구조 (출처: 국토교통부 홈페이지 보도자료)

 

갑론을박

누구나 집 정책은 기존의 국토부가 운영해온 10년 공공임대와 비슷하다고 합니다. 차이점은 10년 공공임대는 10년 임대기간이 지난 후, 감정평가액 기준으로 분양가가 정해지는 것이지만 누구나집은 초기 분양가(임대 시작 시기)의 가격으로 분양이 진행된다는 점입니다. 이런 부분에 있어서, 사업자 공모가 잘 될지 의문입니다. 건설사로써는 많은 risk를 지고, 사업을 진행해야하기 때문입니다. 

 

이상 오늘은 '누구나 집'에 대하여 알아보았습니다. 사업이 어떤 방향으로 진행될지는 최대 10년 후를 봐야알 것 같지만, 아무쪼록 좋은 결과가 얻어져서 국가의 재원이 잘 쓰여졌으면 좋겠습니다.